Przekazanie mieszkania rzadko kosztuje tylko tyle, ile wynika z jednej opłaty. Na końcowy rachunek składa się kilka pozycji, a ich wysokość zależy od rodzaju umowy, wartości lokalu i sytuacji stron. Nie podajemy tu kwot ani stawek, bo zmieniają się z czasem i bywają różne w różnych przypadkach. Wyjaśniamy za to, z czego składają się koszty, jak poprosić o wyliczenie i jak ustalić, kto za co płaci.
Dlaczego nie ma jednej odpowiedzi na pytanie o koszt
Pytanie „ile to kosztuje?” jest naturalne, ale odpowiedź zawsze zaczyna się od „to zależy”. Zależy od tego, jaką formę umowy wybrano, jaką wartość ma nieruchomość, czy pomiędzy stronami istnieje pokrewieństwo, czy lokal ma księgę wieczystą, czy trzeba uzupełniać dokumenty oraz od tego, ile czynności musi wykonać kancelaria. Dlatego dwie osoby przekazujące podobne mieszkania mogą zapłacić zupełnie inne kwoty.
Z tego powodu jedyną wiarygodną drogą jest uzyskanie wyliczenia dla własnej sprawy, najlepiej na piśmie, i to jeszcze przed ustaleniem terminu podpisania aktu.
Pozycja pierwsza: wynagrodzenie notariusza
Notariusz pobiera wynagrodzenie, które nazywa się taksą notarialną. Jej maksymalną wysokość określają przepisy i zależy ona między innymi od wartości przedmiotu czynności. W granicach dopuszczonych prawem kancelaria może ustalić wynagrodzenie niższe niż maksymalne, ale nie wyższe. Do tego mogą dojść opłaty za dodatkowe czynności, takie jak sporządzenie wypisów aktu, czyli kopii wydawanych stronom.
Poproś o informację, ile będzie wynosiło wynagrodzenie za całość, jaka jest cena jednego wypisu i ile wypisów potrzebujesz. Zwykle jeden otrzymuje każda strona, a kolejny trafia do sądu prowadzącego księgę.
Pozycja druga: podatki
Przy przekazywaniu nieruchomości mogą pojawić się podatki, ale ich rodzaj i to, czy w ogóle trzeba je zapłacić, zależą od rodzaju umowy i okoliczności. Inaczej wygląda to przy sprzedaży, inaczej przy darowiźnie, a jeszcze inaczej przy innych formach. Znaczenie mogą mieć także pokrewieństwo stron, czas posiadania lokalu i sposób jego nabycia. Notariusz zazwyczaj pełni rolę płatnika niektórych podatków, co oznacza, że pobiera je podczas czynności i przekazuje urzędowi.
Nie próbuj liczyć tego samodzielnie na podstawie informacji z internetu. Przepisy się zmieniają, a drobny szczegół, taki jak data nabycia, potrafi zmienić wynik. Zapytaj notariusza lub doradcę podatkowego, jakie podatki dotyczą Twojej sytuacji, i poproś o wyliczenie.
Pozycja trzecia: opłaty sądowe
Po podpisaniu aktu trzeba zmienić wpis w księdze wieczystej. Za wniosek o wpis pobierana jest opłata sądowa, a niekiedy także dodatkowe opłaty, jeśli wpisów jest więcej, na przykład gdy trzeba wykreślić hipotekę albo wpisać prawo dożywotniego zamieszkiwania. Wniosek często składa sam notariusz, w ramach czynności. Dowiedz się, kto to robi, kiedy i ile to potrwa, aby nie zostać z niedokończoną formalnością.
Pozycja czwarta: zaświadczenia i dokumenty
Do aktu potrzebne są dokumenty, a za część z nich trzeba zapłacić: za odpis księgi wieczystej, zaświadczenie ze wspólnoty lub spółdzielni, wypis z poprzedniego aktu czy odpis postanowienia sądu. Opłaty te są zwykle niewielkie w porównaniu z innymi pozycjami, ale sumują się. Warto je uwzględnić w budżecie i nie zostawiać na ostatnią chwilę, bo ceny mogą się różnić, a niektóre dokumenty wymagają pilnego zamówienia.
Pozycja piąta: koszty dodatkowe, o których łatwo zapomnieć
- Własny prawnik. Jeśli skorzystasz z niezależnej porady lub opinii, zwykle wiąże się to z oddzielnym wynagrodzeniem.
- Tłumacz lub dodatkowe czynności. Gdy któraś ze stron nie włada językiem polskim albo wymagane jest szczególne potwierdzenie, mogą dojść dodatkowe opłaty.
- Pełnomocnictwo. Jeśli ktoś ma działać w Twoim imieniu, sporządzenie pełnomocnictwa w odpowiedniej formie również kosztuje. O sensie i ryzykach tego rozwiązania piszemy w artykule o pełnomocnictwie do spraw majątkowych.
- Dojazdy i organizacja spotkań. Jeśli notariusz przyjeżdża do osoby, która nie może dotrzeć do kancelarii, mogą pojawić się dodatkowe opłaty. Zapytaj o to z góry.
- Naprawy i porządki w mieszkaniu. Czasem wyjdą na jaw usterki, które trzeba usunąć przed przekazaniem lokalu.
Jak poprosić o wyliczenie
Skontaktuj się z kancelarią telefonicznie albo e-mailowo, krótko opisz sprawę i poproś o orientacyjne zestawienie kosztów. Możesz użyć takiego sformułowania: „Chciałbym poznać pełną listę kosztów, które pojawią się przy zawarciu umowy dotyczącej mieszkania, razem z informacją, które z nich mogą ulec zmianie”. Warto podać rodzaj umowy, orientacyjną wartość lokalu i to, czy księga wieczysta jest założona. Jeśli kancelaria nie może podać dokładnych liczb bez analizy dokumentów, zapytaj, kiedy to będzie możliwe.
Zapisz odpowiedź i zachowaj ją razem z innymi dokumentami. Jeśli w dniu podpisania kwoty będą wyższe, niż wynikało z zestawienia, zapytaj, skąd wynika różnica.
Kto ponosi koszty
Przepisy przewidują pewne zasady dotyczące tego, kto płaci poszczególne pozycje, ale strony mogą ustalić to między sobą. Dlatego koniecznie rozmawiaj o tym z drugą stroną i dopilnuj, aby ustalenie znalazło się w akcie notarialnym. Nie zakładaj, że „wiadomo, kto płaci”. Różne osoby rozumieją to inaczej i dopiero w kancelarii wychodzi nieporozumienie.
Zapytaj wprost: czy organizacja lub osoba, z którą zawierasz umowę, pokrywa koszty aktu? Które pozycje obciążają Ciebie? Co z kosztami, jeśli umowa zostanie zmieniona lub rozwiązana? Poproś o potwierdzenie wszystkiego w piśmie. Jeśli ktoś zapewnia Cię ustnie, że „wszystkim się zajmiemy”, poproś o zapis tej deklaracji w umowie.
Przykładowy sposób na zestawienie kosztów
Żeby nie pogubić się w liczbach, przygotuj prostą kartkę z czterema kolumnami: nazwa pozycji, kto ją płaci, kiedy i czy kwota jest już potwierdzona. W wierszach wpisz po kolei wynagrodzenie notariusza, wypisy aktu, podatki, opłaty sądowe, zaświadczenia, ewentualne pełnomocnictwo i usługi własnego prawnika. Po rozmowie z kancelarią uzupełniaj kolejne pola. Zobaczysz wtedy, które pozycje są pewne, a które jeszcze trzeba wyjaśnić. Taka kartka bardzo ułatwia rozmowę z rodziną i z drugą stroną umowy, bo wszyscy mówią o tych samych liczbach.
Terminy płatności
Poszczególne opłaty regulowane są w różnym czasie. Wynagrodzenie notariusza i podatki, które pobiera kancelaria, płaci się zwykle w dniu podpisania aktu lub krótko po nim. Opłaty sądowe wnosi się w związku ze składaniem wniosku do księgi wieczystej. Zaświadczenia i odpisy opłaca się przy zamawianiu. Zapytaj, w jakiej formie można płacić (przelew, karta, gotówka) i czy kancelaria wystawia dokument potwierdzający wpłatę. Zachowaj wszystkie potwierdzenia w jednej teczce. Mogą być potrzebne przy rozliczeniach, a także gdy po latach będziesz chciał sprawdzić, kto i za co zapłacił.
Jeśli koszty są dla Ciebie obciążeniem
Zdarza się, że osoba starsza obawia się, że nie będzie jej stać na formalności, i dlatego rezygnuje z konsultacji lub odkłada decyzję. Warto wtedy otwarcie porozmawiać z kancelarią i drugą stroną umowy o tym, jakie są możliwości: czy koszty można rozłożyć w czasie, czy część z nich może ponieść inna strona, czy da się zrezygnować z elementów nieobowiązkowych. Nie bierz pożyczek i nie godź się na rozwiązania, które nie są Ci jasne, tylko po to, by szybciej zamknąć sprawę. Jeśli ktoś proponuje, że „pokryje wszystko w zamian za podpis”, zapytaj, co dokładnie ma na myśli, i skonsultuj to z prawnikiem.
Jeśli umowa zostanie zmieniona lub nie dojdzie do skutku
Warto z góry wiedzieć, co dzieje się z poniesionymi kosztami, jeśli ostatecznie nie podpiszesz aktu albo zdecydujesz się na inną formę umowy. Część wydatków, na przykład za dokumenty, jest bezzwrotna. Za przygotowanie projektu aktu kancelaria może naliczyć opłatę lub nie. Zapytaj o to na początku, aby nie było przykrych niespodzianek. Jeśli to druga strona prosi o wcześniejsze wpłaty, upewnij się, że w razie rezygnacji dostaniesz je z powrotem, i spisz tę zasadę.
Gdy w grę wchodzi spadek
Koszty bywają inne, gdy mieszkanie pochodzi ze spadku lub gdy przekazanie ma wpływ na sytuację spadkobierców. Dodatkowe opłaty mogą dotyczyć stwierdzenia nabycia spadku, rozliczeń między rodziną i formalności z tym związanych. Szerzej o tych kwestiach piszemy w tekście o tym, jak testament i dziedziczenie wiążą się z przekazaniem mieszkania. Jeśli sytuacja jest złożona, rozważ konsultację z notariuszem lub prawnikiem, zanim zaczniesz zbierać dokumenty.
Koszty a koszt pobytu w ośrodku
Przy umowach, które łączą przekazanie mieszkania z zapewnieniem opieki, trzeba oddzielić dwie kwestie: opłaty związane z samą umową i to, co będzie obejmować opieka. Zapytaj, czy w ramach umowy ponosisz jakiekolwiek bieżące opłaty, czy któreś usługi są dodatkowo płatne i co się zmieni, jeśli Twoje potrzeby wzrosną. Wiele z tych pytań warto zadać personelowi miejsca, w którym będziesz mieszkać. Pomoże w tym zestaw opisany w artykule z pytaniami do personelu ośrodka.
Na koniec dobrze jest zrobić podsumowanie: policz razem wszystkie pozycje, porównaj z pierwotnym wyliczeniem i zapytaj kancelarię o wszelkie rozbieżności, zanim jeszcze weźmiesz długopis do ręki.
Czego unikać
- wpłat „zaliczek” lub „opłat wstępnych” przed podpisaniem umowy bez wyraźnego uzasadnienia i dokumentu,
- zgadzania się na koszty, których nie potrafisz wytłumaczyć własnymi słowami,
- podpisywania dokumentów, w których kwoty są wpisane ołówkiem lub ustalane „potem”,
- przekazywania gotówki bez pokwitowania,
- ustaleń ustnych bez żadnego zapisu.
Gdy chcesz porozmawiać o szczegółach
Jeśli interesuje Cię nasza oferta i chcesz wiedzieć, jak wyglądają formalności w praktyce, zadzwoń do fundacji z siedzibą w Katowicach pod numer 795 897 759. Wyjaśnimy, jak przebiega proces i kto zajmuje się poszczególnymi etapami, a o fundacji dowiesz się więcej w sekcji O nas.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Aktualne koszty w Twojej sprawie ustal z notariuszem lub doradcą.
